농지의 정의, 농지원부, 농지취득자격증명

[도시농협 귀농귀촌 교육 비대면 교육 모습]

농지법상 지목이 전, 답, 과수원이 농지에 해당하지만 그외의 토지에 3년 이상 농사를 짓거나 다년생 작물을 재배하는 경우 농지법에 따라 농지로본다는데...

서울 한복판, 지목이 대지나 잡종지 등에 농사를 지으면 농지로 봐야하나? 농지법 시행령에서는 농지란 전, 답, 과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다.​

다만 농지법의 적용을 받지 않는 예외 사항이 초지와 임야이다. 초지는 초지법, 임야는 산지관리법의 적용을 받는다.

자! 지목이 대지인 땅에 농사를 지으면 농지? 서울 강남 한복판이면 주택 부속토지, 즉 앞마당에 텃밭으로, 또는 주택없는 나대지 상태 대지에 농사를 짓는 경우일 것이다. 주택 부속토지는 농지로 안보지만 나대지는 농지로 볼 여지가 많다. 농지로 인정받으면 8년 자경시 양도세가 1년에 1억, 5년에 2억 면제 받는다?

그런데 비싼땅을 농지로 쓰는 사람이 있을까? 만일 집을 짓는다면 농지전용부담금을 내야하는 문제도 있다. 문득드는 생각은 도시에 토지 매입하고 농지로 만들어 양도세 감면 받을 수 있지 않을까? 1000m2 이상이면 농지원부 만들고 농업인 혜택을 보고 사업용 토지로 인정 받으면 양도세를 10% 절감이 가능하니까.

그런데 도시지역 내 농지는 주, 상, 공지역에 있는 농지의 경우 원칙적으로 비사업용토지로 본다. 다만 이 지역에 편입된 경우에는 편입일로부터 3년 정도는 사업용 토지로 봐주는 경우가 있다. 즉 3년이 경과하면 농지 매도시 양도세 감연이 불가하다.

▣ 양도일 현재 농지상태가 유지되어야 함
▣ 광역시 군지역의 농지와 도농복합도시의 읍,면지역의 농지는 편입된지 3년이 경과하였어도 감면이 적용되지만 전체 소득에 대해서가 아니라 주거 지역등으로 편입일까지 발생한 소득에 대해서만 감면이 적용된다.

지목이 임야인 토지를 농지로 인정받으려면 어떻게 하지?
임야는 3년 이상 농사를 지어도 농지로 인정되지 않는다
만약 임야를 농지로 인정받으려면 산지 관련 법에 의거 산지전용 절차를 거쳐 농지로 전환하여야 한다.

참고로 농지를 구입 시 면적이 1,000㎡이하면 주말체험농장으로 구입하게 된다. 농지취득자격증명원을 받아야 하는데 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 농지는 농취증을 요구하지 않는다. 농지원부를 만들 수 없다.
면적이 1,000㎡이상이어야 농지원부 작성 대상이다. 농지원부도 있어야 하지만, 농업경영체등록 등록이 가능하다.

농취증이 필요하지 않는 경우

1.국가나 지방자치단체가 농지를 취득하는 경우​
2.상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증,취득시효의 완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하는 경우
3.「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 및 협의취득을 원인으로 하여
소유권이전등기를 신청하는 경우 및 「징벌재산정리에 관한 특별조치법」제20조,「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」제 91조의 규정에 의한
환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하는 경우
4.「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역내의 토지의 수용 사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용 사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 제3조의 규정에 의한 환매권자등이 환매권등에 의하여 농지를 취득하는 경우
5.「농지법」 제 17조의 규정에 의한 농지 이용 증진 사업 시행 계획에 의하여 농지를 취득하는 경우​
6.도시지역내의 농지에 취득하는 경우
다만, 도시지역중 녹지지역안의 농지에 대하여는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함
7.「농지법」제34조 제2항에 의한 농지전용협의를
완료한 농지를 취득하는 경우 및「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제11조 규정에 의하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
8.「농지법」제13조 제1항 제1호부터 제 6호까지에
해당하는 저당권자가 농지저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 매수인이 없어 「농지법」제13조제1항의 규정에 의하여 스스로 그 경매절차에서 담보농지를 취득하는 경우 및「자산유동화에 관한 법률」제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등이「농지법」제13조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우
9.한국농어촌공사가 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 의하여 농지를 취득하거나, 「농어촌정비법」제16조에 의하여 농지를 취득하는 경우
10.「농어촌정비법」제25조 소정의 농업생산기반 정비사업 시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 같은법 제43조 소정의 교환·분할·합병에 따라 농지를 취득하는 경우와 같은 법 제82조 소정의 농어촌관광휴양단지로 지정된 지역내의 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우
11.「농어촌정비법」제96조의 규정에 의하여 지정된 한계농지등의 정비사업시행자가 정비지구안의 농지를
취득하는 경우 (같은법 제100조 참조)
12.지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는
다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이
발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지의 경우
13.「산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률」
제13조 제1항 또는 제20조 제2항의 규정에 의한
공장설립등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자
및 「중소기업창업 지원법」제 33조 제1항의 규정에 의한
사업계획승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은자가
당해농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우