전원주택 분양시 도로지분 관련 분쟁 유의

개발업자들은 전원주택을 분필하여 분양하는 경우 도로지분을 포함해서 분양을 한다. 도로지분은 나누어질 필지 개수 만큼의 사람들이 공유자로 들어오게 된다.

개발업자가 해당 도로를 건축법상 도로로 지정하여 공고 후 도로대장까지 편성되었을 경우에는 도로부지 소유자들로부터 새롭게 사용승낙을 받을 필요가 없다.

또한 도로를 지자체에 기부체납한다면 도로에 대해 신경쓸 필요가 없다. 잔금때, 도로부분이 지목상 도로로 바뀌는 것에 대해 확실히 짚고 잔금을 해야 한다.

건축허가를 받아서 건물을 지었더라도 준공을 받아야 건물을 사용할 수 있는데, 준공시 도로로 지목을 변경하게 된다. 건축허가를 받아서 건물을 다 지었더라도 준공시 도로가 지목상 도로로 변경되어야 준공허가가 난다는 말이다.

도로부지에 대하여 지분을 가지고 있다고 하더라도 이를 도로로 지정하는 것은 공유물처분행위에 준하는 것으로 보아서 원칙적으로 도로지분소유자 전원의 동의를 요구하고 있다.

위 그림에서 106-11번지의 토지를 매입할려고 하니, 그 앞에 길로 이어질 부분인 106-8번지가 토지이용계획확인원 상 지목이 '도로' 가 아니라 '임' 이다. 임야라는 뜻으로 일종의 맹지 상태다. 지목이 "임"인 상태에서는 건축허가를 받을려면 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 준공때 "도로지목변경신청서"를 전 공유자가 동의해줘야 준공이 난다. 이럴때 각필지의 도로 공유자들이 지목변경신청서에 사인이 들어가야 하는데, 전원주택지 개발이 오래된 경우 공유자가 누구인지 모르거나, 등기부상 주소로 우편을 보내도 주소지가 변경된 경우 연락할 방법이 없어 쓸모없는 땅이 될 가능성이 높다.

그래서 분양 시점에 주택으로 허가를 받거나, 창고나 소매점으로 허가를 신청하고 현 도로예정부지를 도로로 만들어 놓으면 되지만, 대출끼고 사는 상황에서 추가로 건축비를 부담할 여력이 될지는 미지수다. 신규분앙 전원주택 택지에 허접한 가건물이 들어선 이유다.

지목이 도로가 아닌 경우, 각종 행위를 할 때마다 도로사용에 대해 지분권자들의 동의가 필요하고, 설령 건축허가와 준공을 받았어도 도로로 되어 있지 않으면 수 십년 이후 재건축 할 때도 다시 공유자를 찾아 동의를 구해야하는데, 이건 거의 불가능에 가깝다.