임야 개발하기

임야를 밭(전)으로 만들기

- 임야를 밭(전)으로 만드는 것은 정상적인 방법으로는 쉽지 않다.
-수목이 없는 작은 임야의 경우,
1. 토임(토지임야)로 등록전환 → 후일 3년 이상 경작 → 현황농지로서 농지(밭)으로 지목변경
2. 개간허가를 받아 바로 개간 후 밭으로 만드는 방법 ( 수도권에서는 개간허가가 잘 나지 않는다.)
3. 이웃한 임야를 농지(밭)으로 지목변경 → 소유자가 같으면 토지합병(합필)신청 → 하나의 필지(밭)로 만든다.

토지합병신청: 측량(지적공사) → 등기부 등본을 첨부, 토지소재지 시 군 구 지적과에 지적법 상 합병(필)신청서를 제출 →

합병절차를 밟는다. → 완료 시 합병등기한다.

임야를 대지로 지목변경

임야는 농지의 농지보전 부담금처럼 대체산림 조성비란 이름의 세금이 부과
산지를 조림, 벌채, 임산물의 굴취·채취 등의 이외의 목적.
즉 농지처럼 개발행위나 주택 등을 건축하고자 할때 부과되는 세금
임야를 개발하고 난 후의 대체할 산림을 조성할 비용.
그 비용은 토지이용계획 확인서를 보면 산지로 나오는데, 대체산림자원조성비는 ▲준보전산지 6790원/㎡ ▲보전산지 8820원/㎡ ▲산지전용·일시사용 제한지역 1만3580원/㎡ 등 금액에 개별공시지가의 1%를 합산한 금액으로 농지 보다는 상대적으로 일단 세금면에서는 유리

임야(지목상), 사용현황은 사실상 농지인, 통상 토임(토지임야)의 대지로 지목변경

지목변경은 토지의 주용도가 합법적으로 변경된 경우에 토지소유자가 직접 지목을 바꿔달라고 요청할 수 있음

토임의 개발 시에는 필요에 따라
임야에 관한 산지규정을 적용하거나 혹은 농지법의 규정을 적용하여 전용 후 주택을 지을 수 있음

1. 임야를 주장하는 경우 : 산지전용허가와 건축신고로서 주택신축
: 집을 지으려는 경우에는 임야를 주장하여 바로 산지전용을 하는 것이 농지전용보다 절차도 간단하고, 비용도 적게 든다.
계획관리지역으로서, 그 부지가 숙박업소 신축 및 신고요건에 합당하다면, 펜션의 신축도 가능: 산지전용허가와 건축허가
부재지주는 펜션신축과는 아무런 관계가 없음.
해당 임야가 임업용산지 혹은 준보전산지라면 귀농인으로서 당연히 집을 지을 수 있음
임야에서의 단독주택은 100% 자기 땅에서만 가능하기 때문입니다.

2. 농지를 주장하는 경우 : 먼저 농지(밭)으로 지목변경 한 후에 농지전용 및 건축신고로서 주택신축

: 비용 크고,절차 복잡하다. : 농지전용비용의 부담과 지목변경의 번거로운 절차를 거치지 않아도 된다.

임야 중 일부가 이미 밭으로 사용하고 있는 현황농지(3년 이상 경작한 농지)로서 밭으로의 지목변경이 가능,

다만 소유자 명의로 신청해야 할 것임
주말농장이라는 것은 농지에 한하여 적용하는 것이고임야에는 주말농장과 소형주택에 대한 특례는 없음.

농가(전원)주택이 아닌 펜션(숙박업소) 신축시 : 임야는 준보전산지로서 계획관리지역으로 세분화되어 있어야 가능

대상부지가 보전관리나 생산관리지역으로 세분화가 되었다면 펜션(숙박업소)의 신축허가는 불가능.

공통적으로 폭 4m의 진입도로는 필수.

산림형질변경 & 산지전용허가

1. 설계사무실에 의뢰하여 현황 측량도면과 개발도면을 제작
2. 설계사무실에 의뢰하고 바로 입목조사
이는 지방자치단체의 기준에 따라 약간씩 상이하며 설계사무실과 해당면적을 협의하여
개발의 기초도면과 경사도 표고분석과 개발행위허가(형질변경)와 산지전용허가를 받을 서류를 준비

3. 개발행위(산지전용의제처리)허가를 접수합니다.
이 경우 건축허가를 제외한 모든 인허가 서류를 접수한다고 보시면 되고 쉽게 설명하여
토목부분(산지를 훼손, 토목공사를 할 수 있는 허가)의 허가를 받는다고 보시면 이해가 빠릅니다.
4. 해당 관청과의 협의 및 보완 보정
5. 허가 완료(개발행위, 산지전용)
6. 허가완료 공문을 받고 관할 지방자치단체(시/군)를 찾아가 허가증을 찾기 전 공과금을 납부

대체산림자원조성비 - 제곱미터당 2,130원(준보전산지기준),
산지복구비 - 이행보증금으로 서울보증보험에서 보증보험 증권으로 제출
면허세 6,000원(건당), 지역개발공채 등으로 이는 지역별 차이가 있으며 공사비예치금을 납부해야하는 지역도 있다.
7. 모든 공과금을 납부하면 허가증을 수령
8. 건축허가 및 신고 (착공계 제출)
9. 실질적인 토목공사 시작시점.
10. 분할측량 시작.
11. 공사완료
12. 분할된 성과도 첨부 준공검사
13. 소유권 이전등기 및 지적공부정리
14. 사용시작

공과금들은 허가증을 수령할 때 납부
건축부분이 동시에 이루어지거나, 부지조성 후 건축은 개별적으로 하게 하는 두가지 경우가 있는데, 개별적으로 이뤄질 경우 준공은 따로 받게 됨

산림형질변경(개발행위허가) 통해 임야에 전원주택 짓기 :허가신청전(형질변경 가능면적 지자체에 확인)
→ 산림형진변경허가신청
→ 허가받음
→ 대체조림비와 전용부담금을 납부
→ 허가증받음
→ 공사착수(3개월 이내)
→ 준공허가신청가능(건축물 시설공사 30%공정후)
→ 준공허가받음
→ 대지로 지목변경

산림형질변경허가(개발행위허가)를 신청:
- 구비서류: 사업계획서, 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류
- 제출,신청: 시장 군수나 영림서에 제출. 시장 군수는 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가
- 도시지역외에서는 전용면적 60평까지는 신고만으로 건축가능
농지나 임야처럼 거래가 까다롭지도 않고 건축면적 제한도 덜 받는다.
대지는 공급에 한계가 있고 가격 또한 비싸기 때문에 구입하기가 쉽지 않다.

대체조림비와 전용부담금 납부:
산림형질변경허가를 받고 대체조림비와 전용부담금을 납부해야 허가증을 받을 수 있고, 비로소 공사에 착수할 수 있다.
- 대체조림비 : 농지전용 시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데, 평당 비용은 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다.

보통 3,000원 이내에서 결정된다.
- 전용부담금 : 농지전용과 마찬가지로 공시지가의 20%이다.
이들 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위 내에서 납부하게 되는데, 액수에 따라 50만원 이하이면 30일, 5천만원 이하이면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부하도록 되어 있다.

농지와 마찬가지로 자진납부도 할 수 있다.

산림형질변경허가(개발행위허가) 받음:
건축물 공사착수:
-산림형질변경허가(개발행위허가)를 받았으면 허가받은 날로부터 3개월 이내에 사업에 착수하여야 한다.
-6개월 이상 사업이 진행되지 않았을 때는 허가가 취소된다.
-건축물 시설공사가 30%의 공정을 보이면 준공허가를 신청할 수 있고, 준공허가를 받으면 대지로 지목이 변경된다.
-농지와 마찬가지로 형질변경허가를 신청하기 전에 형질변경이 가능한 면적을 지자체에서 확인하는 것이 좋다.
-수도권에서는 보통 건축물 바닥면적의 5∼6배나 최대300평까지 허가를 내주고 있다.
-이렇게 형질변경을 통해 대지가 된 경우에는 농지전용보다 3년 빠른 5년만 지나면 다른 용도로 전용이 가능하다.

전원주택용 임야(관리지역,준보전산지)의 토지 매입전 필수 확인사항
--토지이용계획확인원과 현장답사만으로 허가 여부를 대략적으로 판단
이 경우 중요한점은 경사도와 나무의 밀도 나무의 수종 도로의 접합여부등이 가장 중요

시작부터 설계사무실과 함께 가는 것 추천

▶경사도 확인 :
산의 경사도를 측정을 하지 않은 상태에서 약 20-25도 미만의 구릉지인지 확인
경사도가 높은 땅은 인허가를 받아 놓아도 매매가 쉽게 성사되지 않는다.
(이는 토목공사에 어려움이 있고, 부지조성을 마쳤을때 실제 사용 가능한 면적이 적을 수 있기 때문이다.)
임야는 개발을 할 경우 경사면(법면 로스라고도 한다) 부분의 면적 손실이 발생할 수 있으니 지목이 임야를 선택할 경우 반드시 경사면의 경사도가 20˚(지자체마다 조금씩은 차이가 있다)를 넘지 않는 임야를 선택하는 것이 차후에 개발 후 비용적인 측면에서도 유리
종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.

▶토지이용계획확인원 의 용도지역 확인
국계법과 산지관리법 상의 용도지역이 관리지역(주택은 계획관리, 보전관리, 생산관리 모두 가능)인지
확인산지법상에 준보전산지인지확인
▶산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 :
산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능
산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다.
첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것,
둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것,
셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것
여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것이다.

예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우 경사도 25도 이하, ha당 입목축적이 100% 이하로 규정

지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조, 토목설계측량설계사무소의 조언

▶입목축척도 중 소나무의 비율과 입목의 밀도가 높은지.
나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다
또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다.
또한, 조림지(과거에 간벌을 하여 대체수종을 심어놓은 경우)인지 이전 주인을 통해 확인합니다.

판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목축적 산정시 이를 산입하지 않는다.(토목설계사무소 통해)

▶활엽수림 점유비율 확인:
: 산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다)
개발하려는 토지안에 자라고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일것
흔히 많은 활엽수림은 참나무,상수리나무,떡갈나무등이다.

▶현황도로나 지적상도로에 접하는지 확인하여 접하는 도로가 사유지,국유지인지 확인
또한, 국도나 지방도에 접한다면 점용여부가 가능한지를 확인합니다.
도로진입이 수월한 곳,대중교통망과의 연계성도 중요

▶맹지:
길이 없는 맹지 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생.

▶사업승인대상여부 : 가장 중요한것은 20호 이상의 주택을 신축할 경우 사업승인 대상이며 부동산 개발업 등의 면허가 필요

따라서 기존 면허가 있는 업체와 지주 공동 개발로 하여 개발하는 방법과 해당 면허를 취득하여 개발하는 방법을 찾아야 함

(3만 제곱미터 이상 개발시 지구단위계획수립으로 개발비용이 많이 들게 됨. 따라서 개인이 직접 개발할 경우 면적을 나누어 인허가를 받는걸 권합니다)

▶해당 임야의 소유권자를 확인:
종중소유 임야를 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문

만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 한다.

▶묘지가 있는지 여부를 반드시 확인: 묘지를 이장하는 조건거래계약체결/분묘기지권여부 확인
해당 묘지가 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됨

만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많음. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 장사에관한 법률을 참조.

분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

분묘기지권의 기준을 살펴보면
첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우,
둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우,
셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다.

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다.

유연고묘지 (주인있는 산소) 인 경우:
현지의 사진촬영을 한후 주인찾는 작업을 한다.
연고자가 확인 되면 문서로 개장에 관한 사항을 3개월 이상의 기간을 정하여 서면으로 통보하여야 한다. (법제23조 제1항 및 제2항) 이후 만나서 분묘기지권 여부등을 확인하고 분묘 이장(개장)비용 및 기타비용을 협상한다.

만일 산주인(현재 또는 과거)의 승락없이 분묘를 쓴 경우에는 연고자는 분뇨기지권을 주장할 수 없다. (법 제23조 제3항)

협상결과에 따라 연고자에 의해 적당한 시기에 분묘를 개장하게 된다.

무연고묘지(주인없는산소)인 경우 :
현지 사진촬영 후에 묘지의 주인(연고자)를 찾는 노력을 한다.
묘지와 그 근처, 산 입구등에 주인 찾는 게시판을 설치
주변 마을 이장 등을 통해 탐문작업등의 연고자 수색노력을 한다.
상당기간 이러한 노력에도 불구하고 주인이 나타나거나 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문공고를 내야 한다.

신문공고는 중앙일일간지를 포함한 2 이상의 일간신문에 2회 이상 게재하되 1개월 이상의 간격을 두어야 한다.
이러한 제반활동의 관련 증빙서류등을 구비하여 관할 지자체장(시장,군구,구청장)에게 개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에 안치등 개장절차를 밟게 된다.(장사등에 관한 법률 시행규칙 제14조)

▶경계의 판정이 어렵다. :측량 등의 방법으로 판단
통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능.

특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다.

▶수목의 소유자가 누구:거래대상물에 해당 수목이 포함여부: 별도로 입목등기여부 / 수목의 집단에 대해 명인방법

임야에 있는 수목들이 입목에관한법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우

수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우

해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많다.

명인방법이란 수목의 집단에 팻말, 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정

▶정확한 시세를 판단 : 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여
임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점 있음

▶경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우:
과다하게 급한 경사도, 북향 경사 임야는 활용 용도 매우 낮은 편, 경사도 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험

▶보전임지가 아니어야 :
산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다.
보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다.

보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역, 희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다.

▶산지전용제한지역이 아니어야 :
즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야
산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한

▶산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않아야

▶과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야
▶홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야
▶연접개발제한 여부확인 :
임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.

다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. (2003년 11월에 바뀐 산지개발법)

▶부지는 정사각형이나 직사각형으로 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다.
건축에 적 당한 폭은 보통 8~10m 이상은 확보해야

▶공사시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산,암반은 피하는 것이 좋다. 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 더 들 수 있기 때문

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소

토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다.

▶개발이 가능한 땅인지 확인
산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다.

전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야

개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이러한 경우 개발사를 통해서 토지를 구입하는것도 하나의 방법일 수 있음

▶마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등 을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념

임야 투자시 도움되는 정보

▶산지취득시 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원

▶산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법: 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장, 정책적으로도 지원, 받기가 쉽다.

최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다.

▶산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다.
주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다.
산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제
면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다

▶최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다.

임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 된다.따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 된다.

주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트
임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 상수 ,하수, 도로, 전기, 등의 기반공사를 한후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다.

임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상인 것이다.